差点直接崩盘的那种！

前几年，谢氏集团手上的地产资产加起来的总价值达到了5700亿，惊不惊人？！

但更惊人的是，谢氏集团的负债高达4200多亿！

也就是说，谢氏集团的资产净值，只要不到1500亿！

而更要命的是，谢氏集团的很多地产资产，为了从银行等金融机构贷款，都已经被抵押出去了！

如此高的负债率，还有各种抵押贷款，如果中间有一个环节出问题，现金流出现断裂导致还款失败，那很可能就会产生多米诺骨牌效应！

整个谢氏集团都会在顷刻间轰然倒塌！

好在最后谢建林果断的断臂求生，一批批资产疯狂的对外出售，大手笔的去偿还债务，把负债率压到了50左右，这才稳住了谢氏集团的局面！

要不然现在还有没有谢氏集团，谢氏集团还姓不姓谢，都是一个问题呢！

而虽说负债率压下去了，那也只是把高风险降到了中风险罢了。

对于地产商而言，负债的问题是不可能从根本上去解决的，也没有哪个地产商有那个实力去全部偿还掉，能把负债率压到80以下，就算很不错了。

谢氏集团直接压到了50左右，这基本上已经是地产行业里面的佼佼者，也是一种实力的象征，同时也是谢建林的魄力惊人，廉价卖起资产来真是连眼睛都不眨！

而目前谢氏集团的有息负债还有1800多亿。

其中短期借款63亿，一年内到期的非流动负债近700亿，长期借款900多亿。

而眼下谢氏集团其手上流动的货币资金大约500亿。

因此可以预见的是，如果出现大规模债券的集中兑付，稍有不慎，谢氏集团将陷入违约的窘境。

所以，90亿的资金，并不是那么好动的！

但如果是可以用资产跟投，那就好说了

谢氏集团别的不多，公司旗下的资产那真是数不胜数，光千达广场就有近四百家，遍布全国。

几千亿的硬资产，那可不是空穴来风。

虽说其中有不少的资产都进行了抵押贷款，但经过前几年的断臂求生后，这方面的窟窿早已经填补了不少，提前还贷所需要的资金并不是很多，总比一次性拿90亿现金出来要少不少。

更重要的是，把资产转出去，这很符合谢建林的战略方向！

也就是由重资产向轻资产调整的战略计划！

原本谢氏集团的地产项目，例如一个千达广场在立项之初，就都是由谢氏集团自身去选址、谈判、设计、拿地、建造，再到后面的招商运营等等，全部都是由他们自身包办。

这个就是之前谢氏集团的核心重资产模式，产权等等也全部都在自己手上。

重资产模式，好处就不多说了，但有个很明显的弊端。

那就是项目的建设周期长、前期资金需求量巨大。

这就导致，如果谢氏集团想要扩大规模，那就得不断的跟银行去抵押借钱，用银行的钱，去支撑集团的快速发展。

对于谢氏集团来说，不断去重复这个模式，就意味着负债率会越来越高，风险也在不断累加。

前些年的高负债，根本原因就在于这里。

在以前，这个模式之所以能玩的转，完全取决于银行，或者说政策。

以前银行对这方面的审核有点宽松，并且这方面是他们一个不小的利润点，他们自然乐于促成交易的达成。

对双方都是好事。

只不过眼下么，在“住房不炒”的政策下，银行的放款收紧了！

不仅没有以前好贷款了，而且贷款成本也大大提升！

贷款成本的增多，无疑就又极大的增加了风险。

因此，转型成为了谢建林迫在眉睫的一件事。

不仅仅是他，所有的地产商都在寻找新的门路！

随后，

“轻资产”的概念油然而生！

而所谓的轻资产其实很好理解，就是把原来全由谢氏集团自主投入资金建造的千达广场，交由别人去投资。

也就是让别人出资金！

全国上下有钱的资本那么多，能投资一个千达广场的数不胜数。

只需要一个资本来投资一家，那谢氏集团的市场都将会相当庞大！

而那些资本或许有闲钱，但是却没有这方面的经验和门路，对运营商业地产也完全一窍不通！

在这种情况下，谢氏集团的优势就出来了，就是去用自己这二十几年在商业地产领域积累下来的经验和海量的资源，去帮助别人选址、设计、拿地、开工。

等到完工后，再负责后续的商场运营、招商、管理等等。

简而言之，就是个承包商一样，让别人出钱，谢氏集团来包办一切！

并且还把“千达广场”这个国内商业地产领域里最知名的p给投资人使用！

可别小看这个p，国内很多城市的千达广场，那就是繁华的代名词，天然的就能为商场带来流量。

不仅是带来客流，还有品牌入驻方面，也拥有得天独厚的优势！

从千达广场的商铺平均出租率高达98以上就能看的出来其恐怖之处，基本很少有空置的商铺。

而这个轻资产模式，最终是以租金分成进行利益划分。

谢氏集团能拿到3，投资商能拿到7。

对于投资人来说，用这个付出去当甩手掌柜，完全是在可以接受的范围内。

而轻资产对于谢氏集团最大的好处是，集团的负债压力会太太降低。

甚至等到完全转型完成后，谢氏集团就能从地产商转型为服务类型的公司！

根本就不会再有负债！

每年就都是源源不断的纯收益！

这个模式，跟咨询服务很类似，就是靠经验和资源去赚钱。

成本很低！

风险接近于0！

基于这个模式，谢氏集团已经全面往这个方向发展了。

不单单是千达广场，像什么“千达文旅城”、“千达影城”等等，几乎所有的产业都已经在往轻资产模式靠拢！

“这次的投资，简直就是为我们谢氏集团量身定做一样啊”收回思绪，谢建林忍不住喃喃了一声。

目前谢氏集团新的投资，都是按照“轻资产”的模式在运行了。

可是老的那些资产，谢氏集团手上还是有很多！

谢建林一直有转手的想法，但是那些稍微差的资产，他早就在前几年应对债务危机时平价或者廉价卖了！

现在留下来的，都是一些优质的资产，价格低了他不想卖，价格高了别人又接受不了！

“爹，什么意思？”听到谢建林莫名其妙蹦出来的这句话，谢清有点没听懂。

“没什么，一时半会跟你也说不清楚，回头再跟你详细解释吧。”谢建林抿了抿嘴，道：

“事不宜迟，现在你去回复一下对方，我们愿意跟投！”

“具体的细节”

“等我到三沙市后，再面谈！”

“噢噢啊？”谢清先是应了一声，听到最后诧异道：“老爹，你要亲自来？”

“嗯！”谢建林沉声道：

“这个项目，得用谢氏集团的名义去跟进了！”

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