听到吴总亲自点名，杜建峰附在任学明的耳边轻声说了几句什么。然后任学明清了清嗓子，对吴总说道，吴总，既然您都亲自点题了，我们就只好见招拆招了。如果有说的不太对的地方，请您多多指正。

任学明反过头满含深意看了一眼王一元。王一元联想到刚才老杜的耳语，顿时一惊，心里暗叫一声不好。果然，任学明开口说道，吴总，你的前一个问题，由我这个老兵来简要的回答。而另一个问题，则由我们的这位新同学，王一元来作说明。

王一元听到任学明这么一说，他的心里开始七上八下震荡起来。自己到底能讲得好吗？他担心的自己问自己。每逢大事有静气，他又不断的安慰自己，给自己打气。王一元两眼看着面前早就准备的文稿，又开始慢慢的在上面琢磨起来。

这边任学明开始回答，他说，我先来说第一个问题。针对当前城市综合体开发过程中存在的种种问题，如何做好南通项目开发的前期战略规划，从而提出切实可行的发展方案，我的建议，我们要着重对以下的几个方面进行系统的分析。

任学明说，一是要研究地块的条件和政府规标的要求。对地块的研究目的是为了发现地块所处位置具有哪些优势或有利条件，便于进一步发掘其潜在的价值。研究政府对该地块的规划要求，便于利用政府硬性指标中许可条件，策划最适合本地块的物业组合。

他继续说道，二是研究地块所在地的市场，几个重点，城市综合情况的调研分析，城市地产市场的现状和发展趋势，城市消费市场现状和发展趋势，城市商业经营者调研，城市投资者情况调研。

房地产公司的人也都在仔细认真的听，有些人还不停的做着笔记。任学明说，接下来要研究地块所在的城市规划导向，研究本区域规划开发规模，评估本项目未来经营项目的辐射能力和商业机会。

任学明说，我们还要注重研究地块所在地的商业竞争情况。需要对本商圈内所有的零售商业各种业态进行调研，研究确定本项目拟建商业物业选择那些经营商家入驻，可以同本商圈内的商家进行错位经营，便于给拟建商业物业进行商业定位，并且在商业物业设计时考虑拟选商家的入驻物业条件需求。

任学明停顿了一下，笑了笑，继续说道，第五，研究我们开发商自己。要客观认识我们自身的项目开发资金供给保障能力，不同的物业产品组合对开发商资金供给能力要求不同。开发商策划设计的项目物业产品组合必须同自己的资金供给保障能力相匹配。

说道这里，房地产公司的人员，包括吴总都忍不住笑了。

最后，任学明还就研究拟开发项目各类物业产品的赢利模式和配套需求做了说明。他说，房地产建设项目策划以城市综合体项目最为复杂。

他解释说，从项目物业产品组成来说，一般包括了住宅、公寓、公建配套、大型零售商业用房、酒店宾馆用房、办公用房、临街商铺、住宅底商商铺等等。从产品开发后处置来说，有单体建筑整体出售的、有一个建筑内部分出售部分持有部分的、有产权出售返租经营的、有整体产权持有出租经营的、有产权持有自行经营的等等。

任学明最后说道，在一个项目内容纳各种不同的物业产品，各种不同的物业产品由于使用功能不同，需要不同的物业条件和运行的配套条件，所有上述各种物业产品根据他们的用途、功能、赢利模式需要周全考虑。如考虑不周，物业建成以后会产生永久性的难题。

任学明讲完，吴总带头鼓掌。他点了点头，说道，很多的开发商拿到地块以后既不做调查研究工作，也不自己开发编制方案设计任务书，一般来说都是拿了地块图找数家设计院开发项目设计方案。有的开发商请了十几家设计院，开发的项目方案文本数十个，结果自己也无法评判这些方案的优劣，找不出也不知道哪一个方案符合他自己的需求，这是行业内的常见现象。

吴总接着说道，看来，你们咨询公司这次还是做足了功课的，任总的这六点研究方法，讲的都很好，也都很有实际指导意义。接下来就是你们的这位青年才俊，让我们来听听他又有什么新的想法？

任学明，杜建峰他们几个人的目光都一齐看向王一元。王一元看着他眼前的文稿，开始逐条逐句的往下说。一开始说的时候，王一元还有些紧张，但慢慢的，他就逐渐顺畅流利起来。

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