燕千羽一看就是做惯了“串门入室”的勾当。

都不需要人提醒，就娴熟的把“汉兰达”绕着眼前这个楼盘，开到了后边，专挑人迹罕至的地儿停好车。

打开车门走下来。

楼盘尚未正式的开盘开售，甚至连“售楼部”都还没有建好，这一片区域真正是大白天都看不到几个人影。

难以想象，这样一处堪称城区“死角”的街道，在两、三年后会摇身一变而成为城市的商业步行街。

那可是不折不扣的黄金地段商业街。

究其原因，如果不打通这个楼盘背后那两个“断.头路”，那这楼盘就属于岔路的尽头了。

如果打通了那两段路，它就是三条道路的交汇之处。

梁腾看着这样的一个楼盘选址，暗暗猜测：那个于卫东究竟是老谋深算、慧眼独具，一下就看到了这片区域未来发展的潜力？

或者，于卫东那家伙其实就是贪便宜，才选择购买这一处的地皮。然后自己盖它两栋楼。打算慢慢卖。

仔细回顾于卫东这些年来做生意的水平，估计购买这地儿盖楼盘，也还是贪便宜的可能居多。

只不过那家伙的运气有古怪，一向是“先苦后甜”。往往人们以为他要死贴地了，谁知他又来一出大反转，运气大爆发。

这样一个未来的黄金地段，多半是他“瞎猫碰到死耗子”，蒙中的。

既然不是于卫东内心看好此处的发展潜力，那么，他对这两栋楼盘的预期出售价，未必有梁腾想象那么高。

梁腾是按照“德馨名门”周边的楼盘已经达到了1万块每平的售价，来评估“德馨名门”的打包转让价。

依据后世梁腾购房的经验，同在一片区域的楼盘，未必“均价”就保持一致。

别问梁腾后世不从事房地产业，他的经验从何而来？

很简单，梁腾一辈子都在渴.望能够拥有自己的一套房子，后世他凑够了“首付款”后，花了足足一年的时间去考查和研究各种各样的楼盘。

在那个过程中，累积的经验可谓丰富之极。

他就曾见过，相隔几十米的两个楼盘，一个卖近6千块每平，一个才卖4千。

仔细研究，卖6千的是大房企开发的楼盘，并且还自带精装修出售。而卖4千的是个小楼盘，毛胚房，只能以低价来吸引客户。

另外，还有个比较影响购房者意愿的问题，就是交通的便利。

梁腾曾经看过两个相邻的楼盘，一个紧挨着街道（其实也就是一条20米宽的小街），但它愣是比“缩”在了它后面的那个楼盘，每平买得贵1000块。

还有就是房子的户型。户型比较的跟得时代的，比如卧室及卫生间、厨房什么，设计安排在一边，而客厅和餐厅安排在另一边——这样的设计在后世已经变成了“商品房”的标准制式。但一开始时可不这样。

这个年代，小楼盘为了更有效的利用土地，有些设计是喜欢把客厅和餐厅设计在中间，房间呢，左右两边都有，夹着两个厅——这种设计风格就完全不去考虑把“客厅”与“卧房”分离，“动”与“静”区隔。

在后世，就成了落伍的户型了。

这又导致，后者比前者售价低几百到一千块不等。

总之，梁腾经验可谓十足，跑到这现场实地查看之后，至少找出了三个可以向于卫东“压价”的地方。

想到这，梁腾跟吴瑕说：“吴瑕啊，过几天要请你出面跟‘德馨名门’的老板来谈判‘转让’事宜的。对方极有可能会提出参考周边楼盘的房价，来进行房价估价。这个我们也不怕谈。我现在已经发现了几个‘压价’的理由。我分析一下，你看看合不合用。”

吴瑕顿时来了兴致了。

她忙说：“我洗耳恭听。”

梁腾开始侃侃而谈。

第一，交通实在太不便利了。居然缩到了一个“死角”来盖房子（反正现在看起来就是这个感觉。未来的事儿，有谁敢像梁腾这样打包票？所以这么“挑刺”，也不算昧着良心）。

这一项“缺点”，可以比周边的楼盘压价2千块。

吴瑕听得频频点头。

看着眼前这个“楼盘”所在的位置，那不正是一个“死角”吗？

吴瑕根本没来得及，去做功课，研究“德馨名门”周边的交通地理位置。

单凭所见所闻，就武断的给了这个楼盘一个大大的差评。

她是真心觉得，可以在周边房价10000块的基础，扣掉两千块，作为“位置太差”的折价。

梁腾继续分析。

“德馨名门”是个名不见经传的小老板开发的小楼盘，售后服务，也就是“物业公司”的服务这一块，肯定远不及大房企。

小楼盘想要卖得好，价格必须比相同地段的大房企便宜些。否则，鬼都知道去选大房企的房子啊。

这就跟买车一个道理。如果同级别的小车，合资车跟国.产车卖相同的价格，相同的配置，人们第一念头就是选合资。

吴瑕点着头道：“就是这个道理。是小房企开发的楼盘，有时候连个‘房产证’都不知道办不办得了给你呢。大房企，就完全不存在诸如此类的顾虑。所以同样的地理位置，小房企至少要再便宜一千块。没其它原因，就因为它小嘛。”

“德馨名门”的价格，又比周边的压低一千块。那就等于梁腾这方的报价最多只能是7000每平。

梁腾又提及了“德馨名门”的户型问题。

梁腾表示之前已经了解过了，这个小楼盘的户型不怎么符合大众的潮流。做不到“客厅”与“卧室”动静分离……

吴瑕没有亲眼去看过“德馨名门”的户型设计，但听梁腾很肯定的这样说，当然是有把握的。他自有他的信息来源渠道。

……

居然总结出这楼盘诸多缺点毛病，别说一般的真正想买个房子自住的“刚需”客户了，就连吴瑕这种不相干的人听了，都替梁腾感觉买这楼盘，是要折本的。

吴瑕忍不住提醒梁腾：“梁腾啊，不说不知道，一说吓一跳。这样一个浑身都是毛病的楼盘啊。你也知道了问题所在，你还看好它吗？我担心到了最后，别说靠它赚个一百亿了，连自己投入的本钱都不知道能不能收回来？！”

梁腾却完全没这方面的担忧。

前边说过了，“交通死角”的问题，那仅仅是暂时的。两、三年后，楼盘背后两条路打通，那就是黄金商业街了，一铺难求，铺租可以贵到租户怀疑人生。

另外，小楼盘确实是小楼盘。

但敌不住在未来的日子里，这一片区域直接开通了两条“地铁”的出入口。兴建了三个名校的“分校区”。一条超级繁荣的“商业步行街”成型。本楼盘和周围的楼盘一起涨至天价……

诸多因素齐集，谁还在乎它是个小楼盘？

赚不到一百亿？

笑话了！

单单凭楼盘底下那五层的架空商铺，就差不多值那个数了。

至于户型做不到“客厅”与“卧室”相区隔，动静分离？

那在其它人眼里，是重大的缺点！

但在梁腾这儿，完全不是问题。

不仅不是问题，甚至还是他看中这个楼盘的一个重要原因。

毕竟在“限购”和“70%小户型”的夹杀之下，于卫东原先的“大户型”设计已经难以出手。

梁腾打算把大户型统统改造成90平以内的小三房户型来出售。

像“德馨名门”这样子左边有卧房，右边又有卧房，中间还有客厅的设计，正利于梁腾将其改造成两套房。

如果卧室都集中在一边的话，梁腾还真想不出把它改造成两套的办法了。

不仅是他难操.作，就连专业的设计师也难设计。

最后硬要改造的话，就只能直接暴.力拆墙了。

如此一来，消耗的成本，就是个令人叹息的数字了。

像现在这种大户型，完全可以“因地制宜”的去分隔成两套房子，需要拆的墙很少。反而需要再加建一些隔墙，来分成两套房子。

无论如何，这种大户型改造起来方便太多了！耗费的成本最少。

这些事儿，梁腾也没跟吴瑕说。

要跟她点破太多“德馨名门”的优势所在，她就不会带着一种轻蔑的心理，去跟于卫东谈判了。

按照心理学的案例，往往在谈判生意的时候，带着优越感的一方，能在谈判中发挥出更高的水准。

发挥出色，当然最后取得的成果，可能就更有惊喜。

在潜意识里，梁腾希望吴瑕感觉眼前的楼盘不值钱。这样才更利于她跟于卫东的谈判。

当然，梁腾自始至终没有刻意贬低“德馨名门”。

他陈述的统统属于事实。他没有故意误导吴瑕之嫌。

但吴瑕就是越来越觉得，眼前的“毛胚楼盘”不值得购买了。可梁腾不知道出于什么心理，坚决要买，并且告知她3个亿的底价。

她无法推翻大老板的决定，只能想方设法，来替梁腾压低购买成本。

关于“德馨名门”户型不是太理想这一点，她也郑重的记了下来。

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